物业公司和业主之间没有不可调和的矛盾

2017-5-15 16:40| 发布者: eedswy| 查看: 247| 评论: 0

摘要: 由于物业管理起步较晚,物业服务不规范、不到位,所以出现了不少的物业矛盾和物业纠纷,但这并不意味着物业公司和业主之间的矛盾无法调和。因为除了房子质量无法改变以外,管理制度可以改,人员可以换,其他没有什么 ...


由于物业管理起步较晚,物业服务不规范、不到位,所以出现了不少的物业矛盾和物业纠纷,但这并不意味着物业公司和业主之间的矛盾无法调和。因为除了房子质量无法改变以外,管理制度可以改,人员可以换,其他没有什么不能改变和协商的。本来物业公司和业主就不应该有特别大的矛盾,但现实情况却是,许多矛盾最后都指向了物业公司,于是拒缴物业管理费成为一些业主的“杀手锏”。   

一些消费者都有这样一种奇怪的心理,他们认为,买了房子以后,维护自身权益的最好方式好像就剩下一种——不交物业管理费。拿物业管理费来发泄心中的不满、解决所遇到的一切矛盾。   

即使事情解决了,或因态度不好,或是时间长了,都可以作为不交费的理由。拒交物业管理费的“理由”东拉西凑、五花八门。有的是因为房子质量问题,绿化、设计不合理;有的对享受同样的服务却缴费不一样有意见;有的是因为邻里有矛盾,装修造成渗漏水,噪声扰邻等;有的是因为物业公司服务不到位或者乱收费;还有攀比从众心理作祟,凡此种种,不一而足。   

据统计,在一些居住小区,有的收费率达到80%左右,有的售后房小区只有10%,物业管理费收缴率低,已经不再是秘密。物业公司为了收缴物业管理费,绞尽了脑汁,花去太多的时间和精力。   于是在现实生活中,出现了一种现象:物业管理服务水平高的小区,物业管理费较高,物业管理费的收缴率较高;物业管理服务水平低的小区,不论收费多低,物业管理费的收缴率也低。这足以充分说明,物业管理服务水平与物业管理费的收缴率成正比。   

后天补偿的成本永远大于先天的养护   

现在有的业主一发现问题就不交费,大家都不交费了,物业公司还接着服务。由此造成一种概念,认为不交费是对的,谁交费谁傻。表面看物业公司是受害者,但是,实际上最大的受害者是广大业主。欠费的直接后果是物业公司为追讨物业管理费,浪费了管理人员的时间和精力,物业服务质量降低;另一方面,一人欠费,殃及众人,物业费收缴困难,攀比心理使更多的人欠费,导致物业难以保值增值。   北京有这样一个项目,物业公司把业主告上法庭,业主不仅补交了所有费用,还要再掏一次设备费。因为小区的设备缺乏维护,消防系统、安全系统整个都坏掉了,需要重新置办,这笔钱到头来还是由业主来掏。   

管理服务有代价也有边界   

业主买房、交了物管费之后,理所当然应该得到相应的服务。服务没错,但所有的服务都是有限度的,所有的管理都是有限度的,不可能想干什么就干什么。就像你买了机票上飞机,航空公司为你服务,也不能允许你打手机。   

就物业管理来说,水平和收费绝对成正比,不可能有超值服务,质优价廉的服务是没有的。 物业管理是服务,服务是软性的,可以改变,可以改进,但改变不了的却是开发商已经建成的房子。物业管理的水平再高,也难以解决房子建设过程中遗留下来的质量问题。问题已经存在了,业主不找物业公司又能找谁?   

说开发商的问题绝不是为物业公司与业主的矛盾找借口,的确有相当多的物管与业主的纠纷其实出自开发商。应该把物业公司和业主的纠纷、开发商和业主的纠纷分别对待,分开处理,不能搅在一起,并且采取合法的方式来解决。   

有时候还需要强制性管理   

如停车问题。地面和地下都有停车位,地下停车位贵,大家都喜欢停地上,地上又不够,业主们不自觉遵守先来后到的秩序,物业公司强制管理,决定谁能停谁不能停,这就产生矛盾。同时应提倡业主的公众意识。个人需求应服从公众的需求,小区的规则不应因一个人的不满意而改变。只有有了公众意识,个人的权利才会得到大多数人的尊重。   

有纠纷仍要提升服务质量   

物业管理是一个微利行业,同时应对市场风险的变数非常有限。现在的物业管理,是一种劳动密集型而不是技术密集型行业,什么人都可以干。事实上,目前由于职业素质导致纠纷的情况很多。   

对于房地产开发商来讲,自建自管便于在卖房时作出承诺,但由于缺少经验,后遗症会很多,因此,开发商最好选择有经验的物业管理公司来管理物业。 大多数物业公司服务态度不错,但服务质量差。就像买手机,小姐态度不错但什么也说不出来,现在更多是应提升服务质量。物业公司的服务水平确实还要提高。   

行不通也不能放弃法律   

有一家物业公司已打了26场欠费官司,每场必赢。据了解,在有关物业管理的诉讼案件中,绝大多数是有关拖欠物业管理费的,而这样的官司,物业公司是每打必赢。因为只要物业公司实施了物业管理,又不是乱收费,法院就会判业主缴钱,业主的“理由”另行解决。   但是,对于这样稳赢的官司,物业公司却不想打,总是想用其他办法来解决。有时候打官司能够找回了正义,却找不回诉讼付出的时间和精力的成本。打欠费官司,把业主放在了对立面,伤了感情,有时得不偿失,不得已而为之。这是大多数物业公司的真实想法,整天抬头不见低头见,却要对簿公堂,感情上总是难以接受。对于像拖欠物业管理费这样小标的额的官司,法院没有简易程序。物业公司要打官司,等的时间太长,牵扯太多的精力。同时,由于标的额小,很少有律师愿意代理。法院判决后,执行难的问题依然存在。法规不健全、执行没有力度是物业公司不想打官司的深层次原因。   

如果法律不能保护公正的话,极端做法一定会抬头。现在我们看到物业公司打业主的事件,同样也会看到有业主打公司人员的事件,还有业主打发展商、砸展台的事件。无法可依、有法不依,但是不能因为这样就不相信法律。我们应该提倡法制精神,不管遇到什么情况,都不能因为法律走不通就放弃法律。如果仍有法律解决不了的问题,那么我们就应当修订和完善法律。 


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